Термография преди покупка на имот: какво показва и как пести пари

Покупката на жилище е едно от най-големите решения, които човек взима. Огледът обикновено продължава половин час: разглеждаме разпределението, гледката, кухнята, банята, питаме за съседите и за паркирането. Стените са току-що боядисани, подът е лъснат, всичко изглежда наред. Проблемите, които струват най-много пари, обаче рядко се виждат с просто око – скрит теч в банята, влага зад гардероба, мокра стена до терасата, липсваща изолация или стара инсталация, която всеки момент ще протече.

Термографската проверка преди покупка е начин да видите „под повърхността“, преди да подпишете. В тази статия обясняваме какво точно показва тя, какво не може да покаже, кога е най-полезна и как да я използвате при преговорите за цената.

Какво е термография и защо работи при оглед на имот

Всеки материал излъчва топлина. Термокамерата улавя това излъчване и го показва като цветно изображение, в което по-топлите зони са в едни цветове, а по-студените – в други. Мокрите участъци се различават от сухите, защото водата се изпарява, охлажда повърхността и задържа топлината по различен начин. Липсващата изолация, въздушните течения около дограмата и топлинните мостове също оставят характерни следи.

Важното е, че всичко това се вижда без разбиване, без пробиване и без да се мести мебелировката. Проверката не уврежда имота, което е от значение, когато той все още не е Ваш.

Какво може да открие проверката

Скрити течове

Течове от тръби в стените, под пода на банята, около вани и душове, под кухненската мивка, от парното и подовото отопление. Продавачът може и да не знае за тях, особено ако жилището е било необитавано. Новата боя може да скрие петното, но не и мокрия материал под нея.

Следи от стари течове и ремонти

Пресни шпакловки и боя на определени места, в комбинация с повишена влажност, често показват, че там е имало теч. Важно е да се разбере дали проблемът е отстранен или само е прикрит.

Влага и предпоставки за мухъл

Зони със студени стени, при които се образува конденз – в ъглите, зад гардероби, около прозорци, по таваните на последния етаж. Там с времето се появява мухъл, дори да няма теч.

Проблеми с топлоизолацията

Участъци без изолация, лошо положени плочи, топлинни мостове около колони, греди и плочи на терасите. Те означават по-високи сметки за отопление и рискови места за влага.

Проблеми около дограмата

Въздушни течения, лошо уплътнение и неправилен монтаж на прозорците и балконските врати. Това е честа причина за студ, конденз и мухъл около отворите.

Тераси, покриви и общи части

При жилища на последен етаж или с големи тераси се проверява дали има влага от покрива или от терасата над тях. Това е важно, защото ремонтът на покрива в блок изисква съгласието на всички собственици.

Какво термографията не може да покаже

Честността изисква да кажем и това. Термокамерата вижда повърхностни температурни разлики. Тя не вижда през стени като рентген и не заменя конструктивно обследване. Тя не определя състоянието на електрическата инсталация в детайли, не проверява документите на имота и не оценява неговата пазарна стойност. Освен това някои проблеми се проявяват само при определени условия – например теч от тераса след дъжд или конденз при студено време.

Затова термографската проверка е най-полезна като част от цялостния оглед – заедно с проверката на документите, огледа от строителен специалист при нужда и Вашите собствени впечатления.

Кога е най-доброто време за проверка

Идеалният момент е след като сте харесали имота, но преди да сте платили капаро или подписали предварителен договор. Тогава резултатът може да повлияе на решението или на цената. Ако проверката се направи след подписването, тя все пак е полезна – знаете какво Ви чака и може да планирате ремонта преди нанасяне.

Що се отнася до сезона, термографията дава най-ясни резултати, когато има температурна разлика между вътре и вън. Затова есента, зимата и ранната пролет са много подходящи за проверка на изолацията и дограмата. Течовете обаче могат да се открият по всяко време на годината, защото мокрият материал се различава от сухия независимо от сезона.

Как протича проверката

1. Уговорка. Обсъждаме вида на имота, площта, етажа, наличието на тераси, баня и кухня, отопление. Казваме Ви цената, преди да тръгнем. Не извършваме услуга, преди да сте запознати с нея и да я потвърдите.
2. Достъп. Нужно е да се уговорите с продавача или брокера за достъп до имота за времето на проверката. Добре е водата и отоплението да работят.
3. Оглед. Обхождаме помещенията и отбелязваме видимите следи – петна, нови шпакловки, подути первази, напукани фуги, мирис на влага.
4. Термографско заснемане. Заснемат се стените, подовете и таваните в баните, кухнята, около терасите и дограмата, по външните стени.
5. Измерване на влагата. Съмнителните зони се проверяват с влагомери, за да се потвърди дали има мокър материал.
6. Обяснение. Показваме Ви на място какво се вижда и получавате снимки и термограми от проверката.

Помещение по помещение: какво се проверява

Баня и тоалетна

Банята е мястото, където най-често се крият скъпите изненади. Проверяват се стените около ваната и душа, подът около сифона и тоалетната чиния, стената зад мивката и бойлера, таванът и, ако е възможно, таванът на долния етаж под банята. Търсят се мокри зони под плочките, следи от изтичане покрай сифона, теч от тръбите в стената и признаци на нарушена хидроизолация. Внимание заслужават и съвсем новите бани – красивата облицовка не гарантира, че хидроизолацията под нея е положена правилно.

Кухня

Под и зад кухненския шкаф с мивката, около съдомиялната и пералнята, ако е в кухнята. Течовете тук често са бавни и капят с месеци в долния шкаф, без никой да забележи, докато плотът не се изкриви или подът под шкафовете не се подуе.

Стаи с външни стени

Проверяват се ъглите, зоните зад гардероби и около прозорците. Термокамерата показва студените участъци, където се образува конденз, и дали изолацията е непрекъсната. При панелните блокове внимание заслужават фугите между панелите – през тях понякога влиза вода при дъжд с вятър.

Тераси

Проверяват се подът на терасата, прагът на вратата, стената до терасата отвътре и таванът под нея, ако е достъпен. Ако терасата е остъклена – връзките на дограмата и признаците на конденз.

Последен етаж и приземен етаж

На последния етаж се проверяват таваните за влага от покрива. На приземния – долната част на стените за капилярна влага и следи от подпочвени води, както и подът, ако под него минават тръби.

Отоплителна инсталация

Ако имотът е с парно или подово отопление и то може да бъде пуснато, термокамерата показва как се разпределя топлината, дали има студени радиатори или зони и дали няма места с подозрителна влажност около тръбите.

Как да се отървете от дренажните мухи в канализацията

Как да поддържате бойлера? Съвети за продължителна и ефективна работа

След бурята: ВиК издържа ли?

Мухъл и влага по стените: теч или конденз?

Теч от тръба в стената: признаци и как се открива без разбиване

Кой плаща теча между етажите и как се установява източникът

Примерен списък с въпроси към продавача

• Имало ли е течове в жилището или от съседите? Кога и как са отстранени?
• Кога е ремонтирана банята и правена ли е нова хидроизолация?
• Кога са подменяни водопроводните тръби – изцяло или частично?
• Има ли проблеми с покрива или с терасата на горния етаж?
• Имало ли е мухъл в някоя стая и как е почистен?
• Има ли спорове със съседи за течове?
• Какво е решено на общото събрание за ремонт на покрива или фасадата?

Отговорите не винаги са пълни, но в комбинация с термографската проверка дават доста ясна картина за състоянието на имота.

Защо не е достатъчно „да изглежда добре“

При подготовка за продажба много имоти се освежават – стените се боядисват, фугите се почистват, сменят се осветителни тела. Това е нормално и разбираемо. Освежаването обаче може да скрие следите от проблем, без да го реши. Новата боя върху мокра стена издържа няколко седмици, преди петното отново да се покаже. Термографията вижда мокрия материал под боята още в деня на огледа, а не месец след като сте се нанесли.

Как да използвате резултата при преговорите

Когато знаете за конкретен проблем, имате обективен аргумент. Имате няколко възможности:

• Да поискате отстъпка, съобразена с очаквания разход за ремонт. Добре е да вземете оферта от изпълнител, за да е аргументът конкретен.
• Да поискате продавачът да отстрани проблема преди сделката – и след това да проверите дали е отстранен.
• Да се откажете, ако проблемът е сериозен и засяга общи части, които зависят от решението на цялата етажна собственост.
• Да купите спокойно, ако проверката не открие нищо съществено. Това също е ценен резултат.

Спестяванията от една добре проведена проверка често са многократно по-големи от цената ѝ. Ремонтът на баня заради скрит теч, подмяната на хидроизолацията на тераса или почистването на мухъл в няколко стаи излизат значително по-скъпо.

На какво да обърнете внимание сами при огледа

Дори преди професионалната проверка можете да забележите много неща, ако знаете какво да търсите:

• Миризма на влага или мухъл, особено в баните, в ъглите и в гардеробите.
• Прясно боядисани отделни участъци – по тавана в банята, в ъгъла до терасата, около прозорците.
• Подути первази и ламинат, особено около банята и кухнята.
• Напукани, потъмнели или подменени фуги в банята.
• Петна по тавана на стълбището и в общите части – те говорят за състоянието на покрива и инсталациите.
• Конденз по прозорците и черни точки около тях.
• Състоянието на тръбите там, където се виждат – под мивката, около водомера, в шахтите.
• Налягането на водата – пуснете чешмите и душа.

Специфики на имотите във Варна

Близостта до морето означава по-висока влажност на въздуха през голяма част от годината. Това прави конденза и мухъла по-чести, особено в жилища с лоша изолация, в приземни и последни етажи и в имоти, които стоят затворени дълго време – например ваканционни апартаменти. В по-старите панелни и тухлени блокове често се срещат стари поцинковани тръби, които корозират отвътре и протичат по връзките. При новото строителство пък не е рядкост тераси и бани с некачествена хидроизолация, която започва да протича в първите години.

Затова при покупка на имот във Варна и Северното Черноморие термографската проверка е особено полезна – и за жилища втора употреба, и за ново строителство.

Ваканционни имоти и жилища под наем

Във Варна и по Северното Черноморие много имоти се купуват като ваканционни или за отдаване под наем. Такива жилища често стоят затворени месеци наред, без отопление и проветряване. Това създава идеални условия за конденз и мухъл, а малките течове могат да останат незабелязани през целия сезон. Ако купувате имот за отдаване, проверката е особено полезна – проблем, открит след нанасянето на първите наематели, означава не само ремонт, но и загубени приходи и недоволни гости.

Ако вече притежавате такъв имот, добре е да го проверявате преди и след зимния сезон. Така откривате проблемите, докато са малки, и ги отстранявате преди следващия сезон.

Ново строителство и приемане на имота

При покупка на ново жилище моментът на приемане е последната възможност да поискате от строителя да отстрани проблемите, без да спорите кой е виновен. Термографската проверка преди подписване на протокола за приемане може да покаже недостатъци в хидроизолацията на баните и терасите, мокри зони от теч в инсталациите, проблеми с монтажа на дограмата и прекъсвания в топлоизолацията. Тези неща е много по-лесно да бъдат отстранени от строителя преди нанасяне, отколкото след като сте положили паркет и монтирали мебели.

Проверка при продажба

Проверката е полезна и за продавачите. Ако знаете състоянието на имота предварително, можете да отстраните проблемите преди огледите или честно да ги обявите. Това предотвратява изненади и спорове в последния момент, когато купувачът открие нещо сам, и показва, че нямате какво да криете.

Често задавани въпроси

Трябва ли продавачът да е съгласен с проверката?

Да, тъй като е нужен достъп до имота. Проверката не уврежда нищо – не се пробива и не се разбива – затова обикновено продавачите се съгласяват.

Колко време отнема проверката?

Зависи от площта и от броя на мокрите помещения. За обикновен апартамент проверката обикновено се побира в едно посещение.

Проверявате ли и ново строителство?

Да. При ново строителство проверката е полезна за баните, терасите, дограмата и изолацията – преди да подпишете акта за приемане или преди да се нанесете.

Ще получа ли документ от проверката?

Получавате снимки и термограми от проверката и обяснение какво е открито. Те са полезни за разговора с продавача и с изпълнителя на ремонта.

Покупка на имот във Варна и региона

Пазарът на имоти във Варна и по Северното Черноморие включва жилища в стари блокове, ново строителство и ваканционни апартаменти, които стоят затворени дълго време. Всеки от тях има свои рискове – стари тръби, некачествена хидроизолация в новите бани и тераси или влага от затворено жилище край морето. Вижте услугата ни за термография при покупка на имот. Работим във Варна и Северното Черноморие, включително Шабла, Каварна, Добрич и Шумен. Вижте как протича откриването на течове без къртене във Варна или се обадете на 0875 357 109.

Цена и контакт

Цените за услугите ни започват от 80 €. Точната цена се определя след разговор с представител на фирмата – според вида и площта на имота. Не извършваме услуга, преди да сте запознати с цената и да я потвърдите. Вижте началните цени и как протича термографията при покупко-продажба на имот.

Ако по време на огледа забележите петна по терасата или тавана, прочетете и статиите ни за теч от тераса и теч от плосък покрив.

Работим във Варна и региона от 2011 г. Научете повече за откриване на течове без къртене във Варна или се обадете на 0875 357 109. Работно време: понеделник – петък, 09:00 – 18:00; събота и неделя – с предварителна уговорка.